住宅ローン借り換え

住宅ローン借り換え年収と物件価格の注意点とは?【得になる?】

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住宅ローン借り換えで得するための条件は?

あなたが住宅ローンの借り換えを検討している理由は何でしょうか?

毎月の住宅ローンの返済が負担になっているので月々の返済額を減らしたい、少しでも返済期間を短くしたい、など理由は人それぞれだと思いますが、共通するのは少しでも返済する金額を少なく済ませたいということなのではないでしょうか。

しかし、注意しなければいけないのは住宅ローンを借り換えさえすれば、誰もが返済する金額を少なくすることができるわけではないということ。

たまたま金利の低い住宅ローンを見つけたから、思い切って借り換えてしまえ!と決断する前に、いくつか確認しておかなければならないことがあるのです。

では、住宅ローンの借り換えでトクをするためには、どのようなことに注意しておけばよいのでしょうか?

まず、当然のことながら借り換え前後の金利差が大きくなければなりません。目安としては1%以上の金利差があるものに借り換えること。新しく借り換える住宅ローンと従来のローンの金利の差が少ない場合にはメリットは当然少なくなります。

また、住宅ローンの借り換えでは、保証料や手数料などの費用が必要になります。

借り入れ金額や返済期間などによって諸費用に差はあるものの、中には数十万円かかってしまうケースも。そのため、こうした諸費用を念頭に入れて考えると、大体1%程度低いものに借り換えなければメリットがなくなってしまう可能性が出てきます。

しかし、金利差だけで選んでしまうのはちょっと考えもの。金利が低い住宅ローンの中には、キャンペーン期間中のみ低金利が適用されて数年後には高くなってしまうというものが存在しています。

低い金利が長期間持続するものをしっかりと選ぶ必要があります。その意味では長期固定金利でも非常に低いものが出ている現在は借り換えのチャンスということは断言できます!

次に確認したいのは、今借り入れしている住宅ローンの残高がどの程度あるのかということ。

金利差の大きい住宅ローンに借り換えるとしても、借り入れ額が残り少なくなっている状態だと、費用に比べて効果が限られてしまうことがあります。上でも書いたように諸費用がかかる分だけ損をしてしまったということも十分に考えられるのです。

残高が数百万円程度なのであれば、借り換えして手数料を支払うことなどを考えればその分を繰り上げ返済にまわしたほうが効率的になる場合もあります。

一般的には1,000万円以上住宅ローン残高がある場合には、借り換えが有効であると言われています。当たり前のように感じられるかもしれませんが現在自分が抱えている住宅ローンの残高がどの程度になっているのか、しっかりと確認をとるようにしてください。

また、残りの返済期間についても確認するようにしましょう。住宅ローン借り換えをしたとしても、新たに借りる住宅ローンの返済期間は、これまで借りていた住宅ローンの残りの返済期間より長くすることは原則としてできなくなっています。※新生銀行など一部の住宅ローンでは借り換えで返済期間を延長することが可能になっています。

返済期間が短ければ、住宅ローン借り換えによって毎月の返済額を少なくできたとしてもトータルでトクできる金額は小さくなることになります。

目安としては、住宅ローンの返済期間が10年以上残っていればメリットが大きくなると言われていますので、ご自分の抱えているローンの返済期間があとどのくらいなのかをチェックするようにしましょう。

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借り換えは年収減と物件価格に注意!

住宅ローンの借り換えには、何かと煩雑な手続きや手数料などのさまざまな諸経費が必要になります。

それでも多くの方が借り換えを検討されているのは、少しでも返済額を抑えて節約したいからですよね。

上でも書きましたが一般的に、住宅ローンの借り換えでメリットを得られるのは、金利が1%程度差のあるものに借り換えられ、残高が1,000万円以上あり、なおかつ返済期間が10年以上残っている方であると言われています。

しかし、こうした条件をすべて兼ね揃えているすべての方が住宅ローンの借り換えをスムーズに行なえるわけではありません。

なぜなら、借り換えの際にも当初の住宅ローン申し込み時と同じように、審査を受けなければならないからです。

借り換えという言葉で誤解しがちですが、住宅ローンを新しく借りることには変わりはないのです。そのため当然厳しい審査が必要になります。

住宅ローンは借り換えとなると、借り入れ金額が当初よりも少なくなる方が多くなるため、「前の条件で審査に通っているのだから、今回も大丈夫でしょう?」と思いこまれている方が少なくありません。

しかしながら、自分や家族の就労状況や収入が以前審査を受けたときと大きく変わっているときは注意しなければなりません。

なぜなら、審査に通らない可能性があるからなんです。

最初に住宅ローンを借りてからの経済状況や家庭環境の変化、収入の変化、健康状態の変化などさまざまな条件が変わってきていることが考えられます。また家自体物件も当然古くなって価値は下がっているのです。

ですから借り換えのための審査対策も慎重に行っておく必要があるのです。

たとえば、転職や給与体系の変更などによって収入が大きく減っている場合や、最初に住宅ローンを組んだときには正社員で働いていた妻が専業主婦になっている場合などは要注意。

特に、夫名義だけでなく連名で妻名義でもローンを組んでいた場合は、妻に返済能力が無くなったとみなされてしまい、ローンを組める金額が大幅に減ってしまうかもしれません。

また、一つの住宅に対して複数の金融機関で住宅ローンを組んでいる場合は、「金利の高いA社の分だけを借り換える」というようなことができません。

一つでも借り換えをしたいと思ったら、すべての住宅ローンを同時に借り換えなければならないことになるので注意が必要です。

さらには、高金利なときに自宅を購入している場合、購入時よりも物件の担保価値が下落してしまい、希望額を融資してもらえない可能性もあります。

最初の住宅ローンを借り入れた時点と比べて、年収などの収入金額だけでなく家族の就労形態、また周辺の路線価などが大きく変化している場合、借り換えを検討している住宅ローンの審査に影響を与えることになります。

住宅ローンの借り換えを検討する際には、こうしたご自身の経済的な環境の変化をしっかりとわきまえたうえで、借り換え可能な住宅ローンを探す必要があるのです。

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