住宅ローン借り換え

住宅ローン借り換えのメリットとは?【金利・諸費用で得する条件!】

総返済額を減らす!
メリットの大きい借り換えとは?

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住宅ローン借り換えのメリットのひとつに、総支払額を減らすことができるという点があります。

トータルでの返済額を減らしたいという場合には、まず現在借り入れているものと同じタイプで、より金利が低いものをえらぶことが必要になります。

たとえば、現在は全期間固定金利で借り入れをしていて変動型に借り換えた場合、毎月の返済額を確実に下げることはできますが、変動型は半年ごとに金利の見直しがあるため、将来的には毎月の返済額が増えてしまう可能性もあります。また変動金利タイプは総支払額が確定しないというデメリットもあります。

さらにいえば現在の超低金利の状況では変動金利のメリットよりもデメリットのほうが大きくなる傾向があります。

変動型の多くは半年ごとに返済額が見直されることになっていますが、見直し後の金額額は変動する金利によって左右されることになります。そのため、金利タイプの異なるものは単純に比較することができないので、同じタイプの商品同士で比較することが必要になるのです。

たとえば全期間固定で借り入れしていて、残り期間も同じように全期間固定の住宅ローンに借り換えすると仮定して考えてシミュレーションをしてみましょう。

現在の残高が2,200万円で残返済期間が20年、金利が3%、ボーナス返済なしで組んでいると、毎月の返済額は122,011円となります。このプランで完済までっ返し続けると、今後の支払総額は約2,930万円になります。

では、ここで20年の固定タイプで20年返済、金利2.5%で2,200万円借り換えるとどうなるでしょうか。

シミュレーション結果を見てみると金利の差はわずか0.5%しかありませんが毎月の返済額はボーナス返済なしで116,579円となり、返済総額は約2,800万円。この例では、金利が0.5%低いものにするだけで、約130万円も返済総額を減らすことが可能になるのです。

固定金利の住宅ローンを選択する場合、35年の全期間固定よりも残りの期間が20年のほうが金利が低くなるため、金利差が広がって借り換えによる総返済額の抑制には大きなメリットがあります。

ただし、いつも注意しておかなければいけない点として、住宅ローン借り換え時にはさまざまな手数料がかかるというデメリットもあるということ。諸費用が多く必要になる場合は借り換えによって減らすことができた金額をすべて活かすことができなくなるので注意が必要です。

ただ、諸費用が安い商品もたくさん出てきている現状では上手に活用すればとてもメリットの多い住宅ローン借り換えを実現することができるのではないでしょうか。

なお、住宅金融支援機構の「フラット35」も借り換えで利用することができます。返済期間が20年以内の場合には、低い金利での借り入れが可能になっていますし、保証料0円と諸費用も抑えることができるためメリットの大きい候補として検討するとよいのではないでしょうか。

またフラット35からフラット35への借り換えもできます。以前金利が高かった時代にフラット35を借りている方は、史上最低金利を記録している今借り換えをするという選択肢もあるのです。積極的にメリットを生かすことで数百万円を浮かせるのですから、まずはシミュレーションを試してみることをおすすめします。

固定金利に借り替えるメリットとは?

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マイナス金利政策による金利の大幅な低下によって、現在固定金利の住宅ローンが注目されています。

フラット35はもちろんですが、20年を超える長期固定タイプでも、1%を切って変動タイプに迫るものが出てきたことがその理由です。

住宅ローンの借り換えをする際には、どのような金利タイプのものに借り換えるのかがとても重要なポイントとなることはみなさんよくご存知ですよね。

住宅ローンには、最初の借り入れのときも借り換えの時にも、金利タイプの選択の「定石」というものがあります。

その定石とは、市場が低金利状態になっているときには固定金利型を選択し、高めになっているときには変動金利型を選ぶというものです。その定石からいえば間違いなく今は固定がおすすめです!

一般的には「迷ったら固定金利型」というようなことをよく耳にしますが、では住宅ローンの借り換えでこの固定金利型を選ぶメリットとは、どのようなものなのでしょうか。

住宅ローンの借り換えの際に固定金利型でローンを組む際のメリットとして挙げられるのが、返済プランが立てやすいということ。

固定金利型の場合は完済するまで金利が変動しないため、借り換え時に返済総額をきちんと算出することができます。

そのため、毎月のローン返済額が一定となり、家計の見通しが非常にききやすくなります。

これなら、小さなお子さんを抱えていてこれから教育費がかさむようになるというようなご家族の場合でも、住宅ローンの返済額が一定であればこれからのライフプランを考えやすくなりますね。

また、固定金利型を選んでおくと、手元に少し資金的な余裕があったときに繰り上げ返済を上手に行なっていけば、返済期間をかなり短縮できるという効果も期待できます。

さらには、市場の金利がどんどん低下していってかなり金利の低い住宅ローンが出てきた場合、再度金利の低いものに借り換えをすれば総返済額を抑えることができるというメリットもあります。

確かに金利そのものを見れば変動金利型のほうが断然金利設定は低くなっていますから、総返済額については契約時だけを切り取ってみれば変動金利型のほうがずっと少なくすむように思われます。

しかし、固定金利型はそれ以降の金利上昇のリスクを避けることができるという大きなメリットを持っているのです。

固定金利型と言われると、なんとなく融通の利かない不自由な住宅ローンと言うイメージを持ちがちかもしれませんが、繰り上げ返済やさらなる借り換えなどのテクニックを使うことによって、ある程度自由に扱えるものです。

また、今の主流となっている考え方では、低金利でできるだけ長く借り入れることで毎月の返済額を低く抑え、将来的なリスクに備える。そして、繰上げ返済を積極的に利用することで借り入れ期間を短くすることでデメリットを相殺する。このやり方が注目されています。

固定タイプは金利の低さでは変動金利型には勝てないものの、さまざまなリスクを回避するという観点から考えれば「迷ったら固定金利型」という定石は有効的なものだと言えるのではないでしょうか。

どうしても迷ってしまう場合には固定金利選択型という、一定の期間については固定金利で、その後変動金利型か固定金利型かのいずれかを選択するというタイプの住宅ローンを検討してみるのもよいかもしれませんね。

毎月の返済額を減らす住宅ローン借り換えとは?

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家計に占める住宅ローン返済金額の割合が大きくて、なかなか生活に余裕が出ないという家庭は多いものです。

しかし、だからといって住宅ローンは返済をあと延ばしにすることはできませんよね。

マイホームを手放すことはできないけれど、何とかして毎月の返済額を抑えたい・・・。そんなときに有効的なのが、住宅ローンを借り換えることです。

住宅ローンは一般的に今よりもより金利の低いものに借り換えることで、総返済額を少なくすることを目的としていると思われる方が多いかもしれませんが、借り換えによって返済期間を意図的に伸ばすことで、月々の返済金額をすくなくすることができるというメリットもあるんですよ!

現在借り入れしている住宅ローンと、金利タイプや金利の設定にあまり差がないと思われる借り換えローンであっても、中には返済期間を大幅に延長して最長35年ローンの借り入れ期間を伸ばすことができるというものが扱われるようになってきています。

こうしたものに借り換えると、確かに完済までの期間はかなり伸びてしまうことにはなりますが、その分毎月の返済額をグっと少なくすることが可能になるのです。

たとえば、現在1,000万円の住宅ローンを抱えていて、毎月の返済額が10万円(ボーナス返済なし)だと仮定しましょう。

これだと単純に計算すると完済までには約8年半となります。しかし、毎月10万円返済するのはなかなか大変なことですよね。

小さなお子さんを抱えていらっしゃるような場合は、教育費がかさむ時期と重なったりするわけですから、少しでも負担を軽くしたいと思うはずです。

そこで、金利タイプや金利設定は変わらないものの、返済額を毎月5万円にできる住宅ローンに借り換えをすると、完済までに16年半かかることにはなりますが、毎月の負担額はグっと抑えることができるようになります。

ここに挙げた例はあくまでも大ざっぱな例ではありますが、住宅ローンは返済期間を意図的に伸ばすという借り換え方法によって毎月の負担額を抑えることができるということはお分かりいただけたでしょう。

お子さんがある程度成長して家計に余裕が出てきたときに繰り上げ返済をすれば、大幅に伸びた返済期間も短縮することができるようになります。

このように住宅ローンの借り換えには、毎月の返済金額を少なくできるというメリットもあります。

借り換える住宅ローンのタイプや種類によってさまざまなメリットがありますので、今抱えている住宅ローンをどのようにしたいのかをまずしっかりと検討する必要があると言えるでしょう。

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