住宅ローン借り換え

フラット35借り換えの流れと手順は?【申し込み、審査の注意点!】

フラット35借り換えの流れと手順は?

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フラット35を住宅ローンの借り換えで利用する場合、具体的にどういった流れで申し込みから融資実行まで勧めていけばよいのでしょうか?詳しいフラット35借り換えの流れをご紹介したいと思います。

◆ 各金融機関で申し込みをする
フラット35借り換えの申し込みは住宅金融支援機構ではなく、銀行など金融機関の窓口で直接申し込みをします。「住宅ローンの借り換えについて相談させてもらいたいのですが」と告げれば、必ず詳しい担当の方が説明を行ってくれます。

◆ 物件検査を受ける
フラット35を利用する上で、絶対に欠かせないのがこの物件審査。床面積は70m2以上、マンションの場合は30m2以上。耐震性はクリアしているのか?などフラット35の技術基準を満たしているか具体的にこういった部分での検査が行われる事になります。技術基準を満たさない場合借り入れはできません。

この時、検査費用が発生しますが、銀行側が立て替えてくれる場合もありますので、こちらは要相談です。(肩代わりではないので、後でどういう支払い方法にするのかを決める必要があります)フラット35借り入れに必要な諸費用のひとつです。

◆ 確認書を提出する
物件の確認が取れた段階で、「フラット35の借り換えを利用できる第一条件」をクリアしたことになります。

◆ 本審査開始
希望金額・・・借り換えの場合は、原則として総残高で申請をする事になります。この時に現在の毎月の支払い明細などを提示し、年収の3割以内(もしくは3.5割)以内になっているのかを確認されます。これは住宅ローンの返済額だけではなく、教育ローンやマイカーローン、カードローンなどすべての借り入れの返済額の年収に対する割合が問題になります。

審査結果の通達
大体1週間もあれば合否が出されます。借り換え条件によっては、3日程度で終わることも多いです。

◆ 現金が支給
ようやく現金を入手。このお金を元に、現在契約をしている住宅ローンの返済を行っていくことになります。

フラット35借り換えのポイントとしては「現在の契約を終了させる手続きは、審査が終わってから」ということ。融資が実行されることが約束されていないのに、先走って話しを進め、結果的に審査に落ちて余計な費用ばかりがかかってしまい徒労に終わるというケースも実際にあります。

まずは借り換えるフラット35の審査に通過させる。この時に、申し込み金融機関のスタッフさんと相談をしながら、具体的に借り換え費用がいくらになるのかをシミュレーションし、この金額を上乗せして申請をする事が大切です。

<完済する金融機関への対応>
基本的には「借り換えをするので、早期完済をしたい」と言えば、抵当権移行の説明なども普通はしてくれます。新規に申し込みをする金融機関名を明記する必要がありますので、こちらはしっかりと記載しておきましょう。(完済をしました!という証明書類が後々必要になってきます)

<必要書類について>
住宅ローン関連の書類は、1つでも漏らすとそこで手続きがストップするという特徴を持っています。そのため、この部分に関しては、必ず各金融機関のスタッフさんが詳しく説明をしてくれます。そして各金融機関によって、必要となる書類に若干違いがあるという点にも注意が必要です。書類の用意や抜けで余計な時間がかかることを防ぎましょう。

フラット35借り換えのお得な豆知識

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ここではフラット35の借り換えに関する「知っておくとお得かも?」という情報をまとめてみましたので、知っておくと便利な豆知識という感覚でご覧ください。

<実は借り換えできるようになったのは最近のこと>
フラット35で借り換えはできない。未だにこういった記事をよく見かけるのですが、それは情報が古いため。2009年6月から、フラット35の借り換え専用商品が公式に登場する事になり、金利が下がっている現在ではとても多くの方が利用しています。

<借り換え対応しているのはフラット35だけ>
タイトル通り、フラット35S、フラット50は借り換えには対応していません。意外と多い質問だったので、豆知識ページに記載。特に金利引き下げの優遇が受けられるフラット35Sを借り換えで利用したいという方も多くいらっしゃいますが、フラット35Sの長期優良住宅の技術基準を満たしていても現時点では借り換えで35Sは利用できません。今後も未対応なのかは、現時点では不明です。

<住宅金融支援機構でも電話相談できる>
直接商品を販売する事は仕組み上できなくなっているのですが、「フラット35がどういった商品なのか」「どういう仕組みで融資を決めているのか」といった、核心的な部分についても、実はすんなりと回答してくれます。また住宅金融支援機構のWEBサイトを見ればシミュレーションや細かな技術基準の説明がありますのでフラット35について詳しく知りたいという方は必ずチェックしておきましょう。

申し込み内容など、具体的な数値に関わる部分は、金融機関に丸投げしている状態ではありますが、借り換えの基本手続きなど、必要な書類に関しても詳しく解説してくれる良い機関です。ナビダイヤルですが・・・。

<団信の三大疾病について>
フラット35は借り換えをする以上、原則として団信生命保険に加入しなければいけません。そこで多くの方を悩ませているのが、三大疾病特約です。通常、団信の年間料金は35,800円。(残高1000万円の場合)これに三大疾病特約を付けると、54,700円になります。2万円近く跳ね上がることになりますので、これは大きな負担です。

団信に加入するのは義務ですが、三大特約まで義務化されている訳ではありません。最近はネットの生命保険の方が安く、そして充実している内容を用意している事も多いので、あまりこだわりすぎない方が良いかと思います。何よりも団信は「全て掛け捨てである」という点に留意しておく必要があります。正直、他の生命保険と併用しながら、納得のいく形に仕上げてしまった方が、後々の支払いにも合点がいきやすいかと思います。

<住宅ローン控除もしっかり適用される>
各自治体、税務署が設定している控除や支給が適用される場合があります。絶対に適用される!とは断言できないケースも一部でありますが、優良住宅である場合には、ほぼ確実に適用される部分です。これまでの住宅ローン借り換えたので、そのサービスは終わり・・・と思ってしまっている人も多いので、必ず覚えておきましょう。

フラット35借り換え審査は民間銀行より甘い?

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先日、銀行の住宅ローンへ借り換えを依頼したのですが、審査に落ちてしまいました。そこで友人に相談をしたところ、フラット35であれば、通るかもしれないと言われました。一般的に見て、フラット35の審査というのは、通常の銀行よりも甘くなっているのでしょうか?可能であればフラット35へ借り換えをしたいです。

このような質問をいただきました、フラット35に借り換える審査の実態とはどのようなものなのでしょうか?

まず、借り換えに限らず、フラット35は条件さえ満たしていれば、誰でも利用できるシステムになっています。

<フラット35の審査基準>
通常の銀行の住宅ローン審査の場合、年収や勤務先の確認、勤続年数、さらには職種といった部分が大きく審査に影響を与えてきます。安定していることが重視される傾向があるのです。特に勤続年数と職種の部分に対するウエイトが大きく、自営業の方はそれだけで融資を断られてしまうケースも少なくありません。

これに対してフラット35で重要視されている審査項目は一点だけです。

[収入と支出のバランス]
年収に対して、年間支出がどの程度の規模になるのか。年収400万円を境にして3割以内、3.5割以内といった内容に準拠していれば、それだけで「融資可能対象者」として扱われる事になります。勿論、自営業の方でも申請をする事ができますし、実際に審査に通っている方は多いです。

こうした特徴を持っているが故に、一般的な金融機関の住宅ローンよりも審査が甘いといわれることがあるのです。ですが基本的には民間の住宅ローン審査に通らないような問題がある場合フラット35でもやはりそれは問題になります。

他の銀行の審査に落ちた場合は、リトライが難しくなっていますが、フラット35の借り換えの場合は、最初の条件で落ちた後にリトライする事も可能になっていますので、是非諦めずにチャレンジしてみてください。

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