住宅ローン金利比較

住宅ローン金利比較でお得なタイプとは?【固定と変動おすすめは?】

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住宅ローン金利のお得なタイプとは?

今回は、住宅ローンの金利の動向によって、どのような金利タイプを選択するべきか、考えてみたいと思います。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動タイプと固定タイプがあります。

固定金利を選択していると、固定期間中の住宅ローン金利は変わりません。返済総額も変化しないことになります。全期間固定タイプなら繰上げ返済などで総支払い額を低減できることはあっても、どのような高金利時代が訪れたとしても、支払額が増えるということはありません。

そういう意味で、固定金利型の住宅ローンには、将来の金利上昇リスクがないというメリットがあります。

一方、変動タイプは固定タイプより一般に低い金利で提供されています。変動金利を選択した場合には、今の金利が低かったとしても、将来どのように金利が上昇するかわかりません。また現在は住宅ローン金利が非常に低くなっているため固定タイプと変動タイプの金利差が少なくなっています。

バブル期には住宅ローンの金利は8%を超えることもありました。

変動金利の場合、景気が回復するなどして将来金利が上昇した際にも返済を無理なく行うためには、十分余裕のある状態を保っておかなければリスクがあるということになります。つまり変動タイプは金利上昇リスクが大きいといえます。

では、今後の金利の推移を予想した上でどのような状況で、どの金利タイプを選ぶべきなのでしょうか?

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに連動します。その短期プライムレートは政策金利に連動しています。

2001年以降政策金利は0.1%と過去最低となり、実質ゼロ金利時代が始まりました。その後の政策金利は、2006年7月には0.25%に上がり、2007年の2月には0.5%に上がりました。

ゼロ金利時代が終わって、また、金利が高くなる可能性があると考え、多くの人が35年間などの長期間固定金利ローンを選択しました。その当時、フラット35の金利も3%程度の金融機関が多かったのですが、徐々に上昇傾向にありました。

その後金利は上がらず、2009年からは再び政策金利が0.1%に下落しました。2010年10月以降は、0.0~0.1%となり、まさにゼロ金利状態となっています。

そして2016年になっても景気の状況はそれほど好転せずついに前代未聞のマイナス金利政策が採られることになり、住宅ローン金利は一段と下がっているのが現状です。

一時期人々が殺到した長期間固定金利の住宅ローンも人気は無く、新規住宅ローン加入者の9割程度が変動金利を選択しているといわれる時期もあったのですが、現在では固定金利と変動金利の差は非常に少なくなっているため、将来的なリスクを考えれば固定金利タイプを選ぶ方が多くなることが予想されます。

確かに、昨今の日本の経済状況や世界の経済情勢をみると、急激な景気回復は見込めず、当面はマイナス金利状態を継続せざるを得ない状態だと思われます。

しかし、住宅ローンは数十年もの長期間にわたります。バブル期ほどの極端な金利になることは考えにくいですが、変動金利が高くなる事態も十分考えられます。将来的なリスクを考慮して借り換えや金利タイプの変更を積極的に行うことをおすすめします。

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住宅ローン金利変動タイプの金利上昇リスクとは?

ここではさらに変動金利タイプの住宅ローンの金利上昇リスクがどの程度あるのか、具体的にシミュレーションをしてみたいと思います。

ほとんどの金融機関で、住宅ローンの返済額をシミュレーションできます。これは具体的に毎月の返済額がいくらになるのか、返済総額はいくらになるのかなどをしることができます。細かく金利を設定して比較してみれば金利差でいくらくらいの差が出るのかもわかるのです。

たとえばみずほ銀行の住宅ローンシミュレーションサイトでは、4回金利の変更を考慮したシミュレーションを行うことができます。

このサイトを利用して、金利が最高5段階に変化するケースのシミュレーションを行いたいと思います。

シミュレーションを行う条件を想定します。借り入れ金額は3000万円で、35年間の固定金利で住宅ローンを組むものとします。

金利は2.5%で、ボーナス月の追加負担はなし、元利均等方式で返済するものとします。すると、毎月の返済額は10万7247円で、返済総額は4504万3740円になります。

今度は、変動金利のケースについてシミュレーションしてみましょう。

現在の金利が1%で、返済期間中、幸運にも金利は変わらずずっと同じだったとします。すると、毎月の返済額は8万4685円と、さきほどの固定金利に比べて2万円以上安くなります。返済総額は3556万7700円となり、1000万円近く減ることになります。p>

では、変動金利が徐々に高くなっていった場合の返済額はどう変化していくのでしょうか?

金利が、7年ごとに0.5%づつ高くなると想定してみます。ローン返済当初の金利は1%、8~14年が1.5%、15~21年が2%、22~28年が2.5%、28~35年が3%というわけです。

金利の平均値を取ると、2%になります。返済額を計算すると、返済当初は先ほどと同じ8万4685円、8年後は月々9万269円、15年後は9万4633円、22年後は9万7619円、29年後は9万9070円になります。

返済総額は3916万7184円となり、まだ、2.5%の固定金利のケースより500万円以上安くなります。特筆すべきは、29~35年の金利が3%と固定金利のケースより高くなっているにも係らず、その時の返済額は固定金利のケースよりも安いということです。p>

さらに金利が上がるケースを想定してみます。今度は、7年ごとに1%づつ高くなる場合です。

ローン返済当初の金利は1%、8~14年が2%、15~21年が3%、22~28年が4%、28~35年が5%というわけです。金利の平均値をとると3%となっており、固定金利のケースより高くなっています。

返済額を計算すると、8年後は月々9万6073円、15年後は10万5324円、22年後は11万1873円、29年後は11万5159円になります。返済総額は、4310万1576円となり、依然として固定金利ローンの場合より安くなりました。

一般に、住宅ローンの返済当初に金利が上がると、支払額が増える可能性が高くなりますが、住宅ローンの返済が進んで、元金が減った後に金利が上がっても、さほど支払額の上昇はないといえます。

今回シミュレーションを行ったケースでは変動金利のほうが固定金利よりもお得だという結果が出ました。

現在の金利をみてみるとこのシミュレーションよりも金利差は少なくなっています。変動タイプの金利が今後どうなるのかは景気の変動しだいということになりますが、今後しばらくは現在の丁重な水準が続くと思われます。

固定と変動の差がそれほどない場合、将来のリスクに対する考え方がどうなるのかということが大事なポイントとなります。より安定を求めるなら長期固定金利、リスクはあっても少しでも返済額を少なくしたいという方は変動金利を選ぶという結果になるでしょう。

より細かく条件を設定してシミュレーションを行うことであなたの場合の条件がわかります。しっかりと今後について考えてから結論を出してください。

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